Покупка аварийного жилья риски последствия
Сравнительно дешевая квартира, может быть, даже с хорошей отделкой – предел мечтаний покупателя рынка вторичного жилья. Однако, все меняется, когда выясняется, что эта квартира расположена в аварийном доме. Такая недвижимость может участвовать в сделках купли-продажи при определенных условиях. Так же законом предусмотрены обстоятельства, при которых аварийный объект не может быть реализован его владельцем. Решив стать участником купли-продажи такой квартиры, необходимо знать все нюансы и учитывать риски такой сделки.
Понятие аварийного жилья
По закону таковым признается МКД, в котором несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, которое свидетельствует о возможном обрушении, что опасно для жизни и здоровья людей.
Если дом признается комиссией аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции, все расположенные в нем помещения автоматически становятся непригодными для проживания.
Обратите внимание! Ветхое жилье еще не является аварийным.
Эти понятие имеет разное значение по закону. Жильцы ветхого дома переселяются только после признания комиссией жилого объекта аварийным.
На что могут рассчитывать жители аварийных домов
Граждане, проживающие в аварийных домах, включенных в региональную программу по переселению, вправе получить взамен изымаемого жилья новое, которое будет расположено в границах того же населенного пункта. При отказе от предлагаемого варианта жилец аварийного дома получает денежную компенсацию.
На такую же компенсацию без предложения новой жилплощади могут рассчитывать законные владельцы аварийных домов, не включенных в региональную программу по переселению.
Проверка объекта перед покупкой
В теории на продавца возлагается обязанность о сообщении потенциальному приобретателю того факта, что квартира расположения в доме, который на основании заключения комиссии признан аварийным, но на практике об этом могут умолчать.
С вступлением в силу поправок в ФЗ № 218, в кадастр недвижимости помимо прочих с февраля 2022 года вносятся сведения о признании дома аварийным либо отдельного жилого помещения в МКД непригодным для проживания. Внесенные в ФЗ поправки исключают риск заключения сделки с недобросовестным продавцом при условии того, что покупатель не поленится запросить сведения о приобретаемом объекте, заказав свежую выписку из ЕГРН.
Цена квартиры в аварийном доме
При расчете размера возмещения за изымаемое жилое помещение в состав компенсационной выплаты включаются:
• рыночная цена квартиры и общего имущества в МКД, исходя из величины доли жильца;
• убытки владельца недвижимости, связанные с изъятием квартиры (при наличии таковых).
Важно акцентировать внимание на таком нюансе: если в период после признания комиссией дома аварийным до заключения соглашения об изъятии собственник квартиры произвел затраты на улучшение жилого помещения, что значительно увеличило его стоимость, такие расходы могут быть исключены при расчете компенсационной выплаты.
При продаже недвижимости в аварийном доме, цена объекта, безусловно, будет отличаться от стоимости на схожие объекты. На этот показатель влияет в том числе износ ОКС, который уже находится в аварийном состоянии. В то же время стороны договора вправе установить любую, устраивающую их цену. Более точную величину определит независимый эксперт-оценщик, которого может привлечь как продавец, так и покупатель.
Вероятность получения нового жилья после покупки аварийного
По общему правилу жильцы признанного аварийным дома могут получить новые квартиры либо стоимость изымаемого жилья. Однако из этого правила есть одно важное исключение: если гражданин приобрел жилое помещение в аварийном доме после признания его таковым, новое жилое помещение взамен изымаемого ему не полагается. Такие граждане вправе получить только компенсацию, не превышающую стоимость, по которой было приобретено жилое помещение. Данное ограничение не распространяется лишь на тех жильцов, которые получили недвижимость в наследство. Таким образом, никакой выгоды от покупки аварийного жилья на сегодняшний день не извлечь.
Как продается жилье в аварийном доме
Схема продажи не имеет характерных особенностей, кроме того, что покупателя нужно предупредить о наличии у дома статуса аварийного жилья. В противном случае покупатель вправе потребовать расторжения сделки купли-продажи и возврата уплаченных по договору средств.
Порядок действий при продаже предполагает следующий алгоритм:
1. Осмотр объекта потенциальными покупателями.
2. Обсуждение условий будущего договора, включая цену, порядок расчетов, срок исполнения обязательств сторонами сделки.
3. Сбор необходимых для оформления сделки документов.
4. Внесение аванса.
5. Подписание основного договора.
6. Расчеты и регистрация сделки в органах Росреестра.
Обратите внимание! Если продавец не утаивает факт нахождения дома в аварийном состоянии, лучше включить соответствующую формулировку в текст договора. Так можно исключить вероятность предъявления претензий покупателем после совершения сделки.
Запрет сделки по закону
Прямого запрета на реализацию жилых помещений в аварийных домах законодательство не устанавливает, однако, в ряде случаев от сделки придется отказаться. К таковым относятся следующие:
1. Приобретение квартиры с привлечением средств маткапитала. В данном случае ПФР ни при каких условиях не одобрит сделку ввиду запрета расходовать средства на покупку ветхого или аварийного жилья.
2. Оформление ипотеки для покупки. Ни одна уважающая себя кредитная организация не выдаст средства и не одобрит приобретаемый объект, если он находится в аварийном состоянии.
3. Наличие вступившего в силу судебного акта о принудительном выселении в связи с изъятием объекта недвижимости. Такое развитие событий возможно, когда жилец категорически отказывается и от переселения, и от получения компенсации.
4. Заключение соглашения о выкупе квартиры. Если таковое подписано, владелец уже не имеет прав на реализацию квартиры, и он должен покинуть жилое помещение в установленный срок.
В заключение отметим, что рассмотренная сделка не запрещена законом. Стороны свободны в заключении договора, однако, приобретателю в большей степени, чем продавцу нужно помнить о возможных рисках.